ビル改修費用は経費になる？減価償却として計上できる？

マンション・ビルの大規模修繕・改修工事で節税対策？

多くの人が利用するビルやマンションは、定期的に大規模修繕・改修工事をしなければなりません。ビルオーナー様や、マンション居住者の皆さんは、来るべき大規模修繕・改修工事に備えて、積み立てなどの対策をされているのではないでしょうか。資金の準備も大切ですが、出費が大きいだけに、税金対策が重要になってきます。改修・修繕費用を減価償却費として計上できるかどうかを考えてみましょう。

マンション・ビルの大規模修繕・改修工事は修繕費？

マンション・ビルの大規模修繕工事は、修繕するのだから、修繕費で計上すればいい、と思っている方が多いようです。
建築基準法よると、大規模修繕は建築物の主要構造部の一種以上について過半の修繕を行うこと、となっています。
主要構造部は壁・柱・床・梁・屋根・階段のことですが、その一か所以上の半分以上について、劣化した部分を修復するのが大規模改修です。

ところが、マンションにおける大規模修繕は、外壁塗装工事や鉄部塗装工事、配水管の修繕、屋上防水塗装やバルコニー防水塗装など、共有部分の劣化した部分を補修する工事が多く、建築基準法的には大規模改修にならない場合もあるのです。

一般的には、修繕工事のうち、現状回復や、建物の維持管理の範囲内のもの、費用が高額でないもの（おおよそ20万円未満）、工事周期が短いものは、修繕費として計上します。
一方、建物（固定資産）の使用可能期間を延長したり、付加価値を与えるような工事は、資本的支出として計上するのです。

減価償却となるのは資本的支出

マンション・ビルの大規模修繕・改修工事で、建物の価値が上がるものは資本的支出として計上しますが、その場合新しく固定資産を取得したものとみなし、大規模修繕を行った建物の耐用年数に応じて減価償却を行います。
減価償却の年数は、建物の構造・用途により異なり、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造で、事務所用のものであれば50年、住居用のものであれば47年です。